L’année 2024 a été marquée par de nombreux bouleversements dans le secteur immobilier français. En ce début d’année 2025, les investisseurs, les professionnels du secteur et les particuliers cherchent à comprendre les dynamiques qui ont façonné l’immobilier en 2024 et à anticiper les grandes tendances pour l’année à venir. À travers cette rétrospective et ces perspectives, nous analysons l’évolution des prix, les tendances des transactions et les dynamiques des copropriétés, tout en offrant une vision des zones géographiques en pleine expansion et des prévisions concernant les prix et les rendements locatifs pour 2025.

Bilan de l’année 2024 : évolution des prix, tendances des transactions et dynamique des copropriétés

1. L’évolution des prix de l’immobilier en 2024

L’année 2024 a vu un marché immobilier particulièrement volatil, marqué par des prix fluctuants, notamment à la suite de la hausse des taux d’intérêt initiée par la Banque Centrale Européenne (BCE). Ces hausses ont eu un impact direct sur la capacité d'emprunt des ménages et sur la solvabilité des acheteurs.

            •          Les prix des logements anciens ont globalement stagné en 2024, après des augmentations conséquentes observées entre 2020 et 2022. En moyenne, selon les chiffres publiés par les notaires de France, les prix dans l’ancien ont légèrement diminué de 1,5 % à 2 % en 2024 dans les grandes villes, tandis que dans les zones rurales, les prix ont continué d’afficher des hausses modérées de 1 à 3 %. Cette correction des prix résulte d’une offre de biens immobiliers qui s’ajuste aux nouvelles conditions économiques, et d'une demande plus sélective.

            •          Le marché du neuf, quant à lui, a montré des signes de ralentissement, avec une baisse de la construction de logements, due en partie à l’augmentation des coûts des matériaux et à la raréfaction des terrains constructibles. Cependant, des zones comme l'Île-de-France et l'Occitanie ont continué à enregistrer des prix relativement élevés en raison de la demande soutenue.

2. Les tendances des transactions immobilières

En 2024, les transactions immobilières ont globalement baissé de 5 à 10 % par rapport à 2023, en raison de la pression exercée par les taux d’intérêt élevés et la politique monétaire restrictive. Cependant, plusieurs segments du marché ont continué de performer relativement bien :

            •          Les transactions dans le secteur du luxe ont enregistré une résistance notable, notamment dans les grandes agglomérations et les zones touristiques populaires. Les prix dans ce segment sont restés stables, voire ont légèrement augmenté dans des endroits comme Paris, Nice ou Lyon.

            •          Les achats en périphérie des grandes villes ont été dynamiques, soutenus par une recherche de qualité de vie et une certaine « fuite des villes ». Les maisons avec jardin et les appartements dans des zones moins denses ont vu leur demande croître, avec des transactions en légère hausse de 2 à 3 % dans des régions comme la Bretagne, les Hauts-de-France, et la Nouvelle-Aquitaine.

3. La dynamique des copropriétés en 2024

Les copropriétés ont continué de faire face à des défis particuliers en 2024. La hausse des coûts de rénovation énergétique et les obligations de mise en conformité des bâtiments anciens ont contraint de nombreux copropriétaires à revoir leurs projets d’investissement. Le marché des petites copropriétés a été particulièrement affecté par ces hausses des coûts de travaux, tandis que les grandes copropriétés ont dû gérer des charges de copropriété de plus en plus élevées, souvent en raison de l’obligation de réaliser des travaux de rénovation thermique.

La loi Climat et Résilience, en vigueur depuis 2023, impose désormais des rénovations plus ambitieuses, ce qui a poussé certains syndicats de copropriété à anticiper des augmentations de charges, voire à lancer des travaux de grande envergure pour maintenir l’attractivité des bâtiments.

Perspectives du marché immobilier pour 2025 : zones géographiques en expansion, évolution des prix et rendements locatifs

1. Les zones géographiques en pleine expansion

Pour l’année 2025, certaines régions devraient continuer à connaître une forte demande immobilière, tant pour les achats que pour les investissements locatifs.

            •          Les grandes métropoles régionales : Des villes comme Lyon, Toulouse, Nantes, Bordeaux et Montpellier bénéficient d’une forte attractivité due à leur dynamisme économique et à la qualité de vie qu’elles offrent. Ces villes devraient voir une demande soutenue, même si la croissance des prix sera plus modérée qu’au cours des dernières années.

            •          Les zones périurbaines et rurales : L’évolution des modes de vie, exacerbée par la pandémie, a renforcé l’attractivité des zones périurbaines et rurales. Des régions comme la Bretagne, la Normandie, mais aussi le Vaucluse ou l’Ardèche pourraient continuer à bénéficier d’une demande accrue, notamment dans les petites villes et les campagnes proches des grandes agglomérations.

            •          Les régions littorales et touristiques : Les zones touristiques devraient continuer à attirer des acheteurs à la recherche d’un bien secondaire ou d’une résidence principale dans un cadre agréable. La Côte d'Azur, le Pays Basque ou encore la région Provence-Alpes-Côte d’Azur resteront des secteurs prisés, même si les prix y demeureront élevés.

2. Evolution des prix et des rendements locatifs en 2025

En 2025, le marché immobilier français devrait se stabiliser, avec des prévisions de hausses modérées des prix, autour de 1 à 2 % en moyenne. Toutefois, cette dynamique variera selon les zones géographiques et les segments de marché :

            •          Les prix dans les grandes villes devraient continuer de progresser lentement, notamment en raison de la pénurie de biens disponibles et de la demande soutenue. Les rendements locatifs dans ces zones devraient rester stables, bien que les rendements bruts dans les grandes villes comme Paris, Lyon, et Marseille pourraient légèrement baisser en raison des prix plus élevés.

            •          Les zones à fort potentiel locatif : Les rendements locatifs devraient augmenter dans des zones comme Toulouse, Nantes ou Bordeaux, où la demande de logements locatifs reste forte, mais où les prix demeurent relativement accessibles comparativement aux grandes métropoles comme Paris.

3. Les rendements locatifs : un retour à la normalisation

Les rendements locatifs, après plusieurs années de compression en raison de la hausse des prix, devraient se stabiliser en 2025. Dans les grandes villes, le rendement brut moyen devrait tourner autour de 3 % à 4 %, tandis que dans les villes moyennes et petites communes, il pourrait atteindre des niveaux plus intéressants, autour de 5 % à 6 %. Les investisseurs devront cependant s’adapter à une nouvelle réalité : des rendements moins élevés en raison de la hausse des prix, mais avec des mécanismes d’ajustement à travers les investissements dans des biens de qualité et bien situés.

Conclusion : Le marché immobilier en 2025 entre stabilisation et zones d'opportunités

En résumé, après un 2024 marqué par des ajustements dans les prix et les volumes de transactions, l’année 2025 devrait offrir une vision plus claire du marché immobilier français. Les zones géographiques les plus attractives continueront d’être les grandes métropoles régionales et certaines régions littorales, tandis que l’investissement locatif devra se concentrer sur des rendements plus équilibrés. La stabilisation des prix et la lente augmentation des rendements locatifs devraient caractériser le marché immobilier en 2025, en fonction des dynamiques locales et des politiques économiques.